Le bail commercial communément appelé bail 3/6/9, règlemente les rapports locatifs entre propriétaire et locataire notamment en matière de congé. En ce sens, le locataire peut quitter le local dans lequel il exerce son activité en donnant congé à son propriétaire au terme de chaque période triennale.
Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail, peut, quant à lui, donner congé au locataire au terme des 9 ans en respectant les règles de délai et de formalisme prévues par le décret 53-960 du 30 septembre 1953 en partie modifié par la loi PINEL du 18 juin 2014.
Dans ce cas et sauf exceptions prévues les mêmes textes, le propriétaire sera tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction correspondant au préjudice causé par le non-renouvellement de son bail.
Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds de commerce ou à la valeur du droit au bail, si celle-ci est supérieure.
Si l'éviction entraîne la disparition pure et simple du fonds (perte totale de la clientèle), l'indemnité doit correspondre à la valeur de remplacement du fonds.
En revanche, si l'exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents, parce que la clientèle est attachée au locataire, c'est une indemnité de déplacement qui est due.
Tant que l'indemnité n'a pas été versée au locataire, ce dernier ne peut être contraint de quitter les locaux occupés.
La détermination du montant de l'indemnité est souvent source de conflits entre locataires et propriétaires et les enjeux financiers ne sont pas neutres. Seul un expert en immobilier indépendant est à même d'estimer la valeur de cette indemnité de manière neutre et impartiale. Il tiendra compte de tous les éléments objectifs dans son évaluation et sera à même d'apprécier si le fonds de commerce peut être déplacé dans un autre endroit ou si le congé emporte perte totale du fonds de commerce.
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