Vous êtes propriétaire d'une maison à l'abri des regards, quand vous apprenez que votre voisin souhaite créer un nouveau bâtiment de 3 étages avec des terrasses qui donneront en plein sur votre jardin ?
Quels sont vos droits, quels recours possibles ?
Toute extension d'un bâtiment déjà existant ou toute nouvelle construction créent forcément un impact sur son voisinage : nouveau vis-à-vis, bruit de chantier, perte d'ensoleillement, ...
Alors, à quel moment cette construction ou cette extension peut-elle être contestée par le propriétaire voisin mécontent de ce projet ?
La jurisprudence est venue précisé comment appréhender ce genre de situation en affirmant que : " Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage. » Arrêt de la Cour de cassation, Civ. 3ème, 24 octobre 1990, n°88-19383
Aussi, en dehors de toute règles d'urbanisme, le trouble de voisinage peut faire l'objet d'une demande d'indemnisation. Mais, la jurisprudence rappelle de manière constante qu'il ne suffit pas de subir un trouble pour prétendre à indemnisation. Faut-il encore que ce trouble de voisinage soit "anormal", c'est-à-dire qui présente dans les faits une certaine gravité.
Cette appréciation se fait avant tout au regard de l'environnement direct du bien immobilier concerné par le trouble. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'une maison située dans un secteur de "centre-ville", il sera difficile de parler de trouble anormal de voisinage simplement parce que votre voisin décide de créer une extension de sa maison et que vous ne souhaitez pas avoir de nouveau vis-à-vis (bien évidemment, vous pourrez vérifier que les règles d'urbanisme l'y autorise).
Les juges admettent en effet que sur ces secteurs, ne constitue pas un trouble anormal de voisinage "la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes ...".
Il faut par conséquent que le trouble soit d'une certaine gravité en tenant compte du secteur concerné par la construction litigieuse.
En revanche, même en secteur urbanisé, a été considéré comme un trouble anormal de voisinage, la création nouvelle d'une vue droite, plongeante et directe de tous les occupants sur le jardin des requérants à l’intérieur desquels plus aucune intimité ne subsiste.
Peuvent également être qualifiés d'anormaux, les troubles liés au bruit dès lors qu'il sera répétitif, ou encore une perte d'intimité dans sa propriété en raison de la construction nouvelle.
Comment évaluer ce trouble en pratique ?
Le trouble anormal de voisinage se traduit dans les faits par une dépréciation de la valeur vénale du bien immobilier qui subit ce nouveau trouble. Le rôle de votre expert en immobilier consiste, dès lors, à se rendre sur place pour apprécier dans un premier temps la valeur vénale de votre bien immobilier.
Dans un second temps, il relèvera les éléments pouvant servir à caractériser l'anormalité du trouble de manière objective. (ex: distance de la construction nouvelle avec votre bien, nature du trouble, prise de photos, ...) Enfin, il en déduira la dépréciation sur la valeur vénale de votre bien.
Ce rapport pourra vous servir pour engager une procédure d'indemnisation du préjudice subi. Il appartiendra toujours au juge d'apprécier au cas par cas si le trouble peut être qualifié d'anormal ou non.
Pour en savoir + : 06.18.07.60.06 / mpexpertimmo@sfr.fr/ www.mpexpertimmo.com